Ley Orgánica Para Evitar La Especulación Sobre El Valor De Las Tierras y Fijación De Tributos

El 30 de diciembre del 2016, se expidió la LEY ORGÁNICA PARA EVITAR LA ESPECULACIÓN SOBRE EL VALOR DE LAS TIERRAS Y FIJACIÓN DE TRIBUTOS, (Ley de plusvalías) para el efecto se reformó el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización COOTAD:

OBJETIVO DE ESTA LEY:

  • Evitar la especulación del valor suelo.
  • Evitar el enriquecimiento injusto.
  • Garantizar el acceso de todas las personas a la vivienda
  • Fortalecer los ingresos de los Gobiernos Autónomos Descentralizados y se destinará a la construcción de vivienda de interés social y prioritaria, o al mejoramiento de los servicios básicos de alcantarillado y agua potable.
  • Controlar la evasión de impuestos, ya que se van a cruzar información entre entidades financieras públicas o privadas, Notarías, Registros de la Propiedad, Municipio, Gobiernos Autónomos Descentralizados y SRI.

DIFERENCIAS CON LA LEY ANTERIOR

La ley anterior no distinguía entre ganancia ordinaria y extraordinaria en la venta de bines inmuebles, el pago de este impuesto únicamente se deducía entre el valor de adquisición más las mejoras y el valor de venta.

De la diferencia entre esas deducciones, la tarifa era del 4% para personas dedicadas a la actividad inmobiliaria.

En caso de que los bienes hayan sido adquiridos después del 2006, el 10% del total de la utilidad.

Y de las ventas adquiridas antes del 2005, el 5 % de la utilidad por cada año transcurrido desde la compra hasta la venta.

Los bienes adquiridos hace más de 20 años, no pagaban impuesto alguno.

La nueva ley reconoce dos (2) tipos de ganancias: La ordinaria y la Extraordinaria.

Ganancia Ordinaria: Es la ganancia justa obtenida por la venta de un bien, equivalente al valor ganado por intereses en el tiempo, como si este se lo hubiera puesto en una institución financiera. (Sobre este valor no se paga impuesto alguno).

La ganancia ordinaria resulta de multiplicar el valor de adquisición más el factor ajuste que básicamente es el promedio de la tasa pasiva referencial para depósitos a plazos a 361 publica por el Banco Central actualmente es el (7,52% anual).

Ganancia Extraordinaria: Es el excedente existente entre el valor de venta del bien y el valor de adquisición ajustado. (Sobre este valor no se paga impuestos)

Valor de Adquisición Ajustado: Es el valor de adquisición del bien más la ganancia ordinaria.

Valor Exento: Es el monto de la ganancia extraordinaria por el cual no se paga el impuesto y equivale a 24 Salarios Básicos Unificados USD $9.000 (año 2017).

OBJETO IMPONIBLE

La nueva ley establece el impuesto a pagar para las actividades económicas en los siguientes casos:

  • En ganancia extraordinaria en la transferencia de bienes inmuebles.
  • En el caso de aportes de bienes inmuebles, únicamente estarán gravados aquellos realizados a fideicomisos o a sociedades, que tengan como fin último la actividad económica de promoción inmobiliaria y construcción de bienes inmuebles para su comercialización
  • También estarán gravados con este impuesto, aquellas transferencias que bajo cualquier mecanismo se realicen con fines elusivos o evasivos, incluso a través de aportes de bienes inmuebles a fideicomisos o a sociedades que, sin tener como actividad principal la promoción inmobiliaria y construcción de bienes inmuebles para su comercialización, en la práctica realicen dichas actividades sobre el inmueble aportado.

EXENCIONES DE ESTE IMPUESTO

Están exonerados del pago del impuesto las transferencias realizadas por:

  1. Las personas naturales y las sociedades que construyan para comercializar proyectos inmobiliarios de interés social y prioritario.
  2. Los deudores o garantes del deudor por las daciones en pago de inmuebles para la cancelación de deudas, hasta por el monto de las mismas.
  3. El Estado, sus instituciones y las empresas públicas.
  4. Los estados extranjeros y organismos internacionales.
  5. Las empresas de economía mixta (en la parte que represente aportación del sector público).
  6. A partir de la vigencia de la Ley, están exentos de este impuesto los bienes inmuebles transferidos mediante herencias, legados o donaciones; el impuesto aplicará solo en caso de que estos bienes sean vendidos posteriormente y se genere una ganancia extraordinaria.

No son objeto del impuesto, las transferencias de dominio de bienes inmuebles por:

a) Sucesiones por causa de muerte.
b) Donaciones.
c) Rifas o sorteos.
d) Remates o ventas realizadas judicialmente o por instituciones del Estado. En caso de disolución de la sociedad conyugal tampoco son objeto de este impuesto los bienes inmuebles repartidos a los cónyuges, así como aquellos ocasionados por el reparto de haberes en una sociedad de comercio.

Ejemplo del cálculo del impuesto sobre el valor especulativo del suelo en la transferencia de bienes inmuebles

DATOS:

Fecha de compra:4 de enero de 2015
Valor de compra:USD 150.000,00
Mejoras:USD 3000,00
Pagos por contribuciones especiales:USD 2000.00

Valor de Adquisición =

Valor de Compra + Mejoras+ Pagos por contribuciones especiales

150.000 + 3000,00 + 2000,00 =

USD 155.000,00

DATOS:

Fecha de compra:4 de enero de 2017
Valor de compra:USD 200.000,00
Meses transcurridos entre la compra y la venta:24 meses

Ganancia Ordinaria =

(Valor de adquisición * Factor de Ajuste) – valor de adquisición

155.000 * 1.15 – 155.000 =

USD 23 .250

Factor de Ajuste =

(1+ i) ˆn

i = Promedio de la tasa de interés pasiva referencial para depósitos a plazo de 361 días y más, publicada mensualmente por el Banco Central en el periodo comprendido entre el mes y año de adquisición y el mes y año de transferencia del bien inmueble.

n = Número de meses transcurridos entre la fecha de adquisición y la fecha de transferencia del bien inmueble dividido para dos. 

FA= (1+ 7,53%) ˆ2 =

USD1.15

Valor de Adquisición Ajustado =

Valor de Adquisición + Ganancia Ordinaria

155.000 + 23.250 =

USD 178.250

Base Imponible =

Valor de Transferencia – Valor Ajustado

200.000 – 178.250 =

USD 21.750

Ganancia Extraordinaria Gravada=

Base imponible – Fracción Básica (USD 9.000)

21.750 – 9.000 =

USD 12.750

IMPUESTO:

12.750 *75% =

USD 9.562,50

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